作者 | 周智宇

出险房企开始出现了一些微妙的变化。

(资料图)

3月9日晚间，停牌近一年的佳兆业发布了2021年年报及2022年半年报，并宣布在3月10日复牌。

开盘后，佳兆业一度跌幅超41%，随后逐步拉升，截至午盘跌幅收窄，跌26.19%。停牌一年的行业冷暖，也随着佳兆业的股价波动呈现。

这是继去年龙光复牌后，今年首家复牌的出险房企，它的复牌也意味着在风险化解工作上，佳兆业已经取得了重大突破。

截至目前，包括恒大、融创、世茂、奥园和花样年在内，仍有十余家房企停牌，其中大部分需要在今年9月30日前按港交所要求完成复牌指引，否则就会进入被摘牌的尴尬境地。如果守不住上市公司的上市地位，在接下来的债务重组谈判中，也会更加被动。

从目前各家房企的进展看，佳兆业已经拉开今年出险房企复牌的序幕，接下来会有更多房企走出重生的第一步。

佳兆业能够成功复牌，在于它按照港交所的要求，递交了财报；证明自身还有相当价值的资产，能够支持其运营；同时还向外披露了一系列重要资料，让市场能够进一步看到公司的状况。

诚然，从年报本身来说，这家出险房企如今面临的压力很大。在营业收入下降、拨备信贷亏损、以及投资物业公允值等诸多因素影响下，佳兆业2021年归母净利润为-127.27亿元，为过去十年亏损最多的一次。同时截至2022年上半年，归母净利润为-77.58亿元。

债务方面，截至去年年中，佳兆业总借款为1314.91亿元，其中有1065.37亿元要在一年内偿还。

这也让债务处置，依旧是佳兆业眼下需要完成的重点工作。

佳兆业方面表示，境内债方面已有多笔完成展期。境外债方面，则是在与财务顾问一道，持续与境外债权人进行具有建设性的对话，以期尽快与所有境外债权人达成全面解决方案。

好消息是，去年以来，佳兆业在风险化解工作上取得了一系列重要进展。去年4月，佳兆业与招商蛇口、长城资产等签订合作协议，将在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作；6月，又将旗下位于深圳多个项目出售给了中信系，盘活资产超500亿，同时完成了部分债务的展期。

并且佳兆业手头依旧有一些不错的资产，尤其是在粤港澳大湾区。截至去年年中，佳兆业尚有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积超5394万平方米。

在深圳、东莞等地，佳兆业也会有一系列项目在近两年完成转化，贡献土储。其在深圳福田CBD的佳园项目也是一个旧改转化项目，预计会在今年年内入市。

这也是其出险后，依旧有境外债权人愿给出融资方案的原因，即便是将部分资产出售给了中信系，它手头依旧有不少好资产待盘活，如今缺的就是流动性。

在境外债重组如今仍未有成型方案的情况下，佳兆业复牌，让自己在与债权人谈判时有了新的选项。

此前，出险房企的工作重点在于债权端，力求债务整体展期，换取更多时间。尚未有引入投资者或者发行新股换取流动性的成功案例。

从近期包括恒大、融创在内房企给出的初步债务重组方案来看，新的方案正在出来，越来越多的房企开始考虑起“债转股”或者是其他削债方案。

孙宏斌等地产大佬，也试图在保障自己的控股权的同时，让出自己的股权，换取进一步谈判的空间。

对于郭英成来说，佳兆业复牌成功后，在境外债重组上，适当让渡部分股权出去，不失为一个可选项。

业内，佳兆业有着“不死鸟”之称，上一次解救它的，除了中信等机构驰援，还有深圳楼市超预期复苏，让其脱困。如今，政策暖风频吹，市场也逐渐复苏，这是个难得的窗口期。只是想要彻底脱困，除了积极销售回血，它尚需完成债务重组，以及再次找到一个强有力的“白衣武士”。

迈出了重生第一步的佳兆业，能否再次上演奇迹？